La Comisión de Economía y Finanzas de la Asamblea Nacional aprobó recientemente en primer debate, el proyecto de ley 661, que propone restablecer de forma focalizada la exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) para la primera venta de viviendas nuevas.
La iniciativa, impulsada por el Ejecutivo, recibió ocho votos a favor, sin votos en contra ni abstenciones, y ahora deberá pasar al pleno legislativo para su segundo y tercer debate antes de convertirse en ley.
¿De qué se trata?
El proyecto propone modificar el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 para establecer una exoneración del ITBI sobre los primeros B/.120 mil de la base imponible correspondiente a la primera transferencia de viviendas nuevas.
La propuesta también contempla un esquema de tasas preferenciales para viviendas cuyo valor se encuentre entre B/.120 mil y B/.200 mil. En estos casos, el impuesto se aplicaría sobre el excedente de B/.120 mil, mediante una escala progresiva con tasas que van desde 0.50% hasta 1.80%, dependiendo del valor de la propiedad.
Para las operaciones que superen los B/.200 mil, el proyecto mantiene la exoneración correspondiente a los primeros B/.120 mil y el excedente quedaría sujeto al régimen tributario aplicable.
El proyecto establece además que la obligación del pago del ITBI corresponde al vendedor, y declara nulo cualquier acuerdo mediante el cual esta carga sea trasladada al comprador.
Actualmente, bajo el régimen general, el ITBI corresponde al 2% de la base imponible determinada conforme a la legislación vigente.
La exoneración del ITBI para determinadas primeras ventas de viviendas nuevas tiene su origen en la Ley 106 de 1974, aunque su alcance y condiciones fueron modificados posteriormente mediante distintas reformas legales.
En 2025 se produjo un cambio importante en este régimen. La Ley 468 de 24 de abril de 2025 derogó el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, eliminando la exoneración general que había aplicado a las primeras transferencias de viviendas nuevas. Posteriormente, se establecieron disposiciones transitorias relacionadas con determinadas operaciones durante el período de transición del régimen de intereses preferenciales.
Aunque la Ley 468 de abril de 2025 derogó el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, posteriormente la Ley 472 de junio de 2025 restableció su vigencia de manera transitoria.
A partir de 2026, las operaciones que ya no estuvieran amparadas por esas disposiciones quedaron sujetas al ITBI bajo el régimen correspondiente.
El proyecto de ley 661 busca ahora reintroducir el beneficio de manera focalizada, con una exoneración total para los primeros B/.120 mil y un tratamiento preferencial para determinados inmuebles de hasta B/.200 mil.
El debate constitucional
Durante la discusión en comisión también surgió un debate sobre el impacto fiscal de la medida y la aplicación del artículo 276 de la Constitución Política.
La diputada independiente Alexandra Brenes, de la bancada Vamos, cuestionó que el proyecto no contemplara una renta sustitutiva para compensar los ingresos que dejaría de percibir el Estado como consecuencia de la exoneración. El artículo constitucional establece requisitos específicos para las leyes que modifiquen ingresos contemplados en el presupuesto.
El ministro de Economía y Finanzas, Felipe Chapman, sostuvo que, a su juicio, la disposición constitucional no resulta aplicable en este caso porque la medida no elimina completamente la recaudación del ITBI, sino que limita la obligación tributaria para un segmento determinado del mercado inmobiliario.
Chapman señaló además que el ITBI continúa contemplado como fuente de ingresos y que cualquier controversia sobre la interpretación constitucional corresponde a las instancias competentes, incluida la Corte Suprema de Justicia.
El costo fiscal
Ante preguntas de la diputada suplente Lydia Caballero sobre el impacto de la medida en las finanzas públicas, Chapman estimó que la propuesta podría representar para el Estado un costo fiscal de hasta B/.40 millones.
El ministro aclaró que se trata de una estimación y que el impacto final dependerá del comportamiento del mercado inmobiliario, el número de transacciones y el valor de las viviendas que sean objeto de compraventa.
El objetivo declarado
El Ejecutivo sostiene que la medida busca reducir el costo de adquisición de viviendas nuevas y facilitar el acceso al crédito hipotecario, particularmente para familias de ingresos medios y bajos.
El MEF ha señalado que se ha identificado una reducción en la cantidad de familias que logran calificar para préstamos hipotecarios suficientes para adquirir una vivienda.
La propuesta forma parte de un conjunto de medidas que el Gobierno ha planteado para estimular el acceso a la vivienda y reactivar el sector de la construcción. Entre ellas se encuentra un programa de apoyo al abono inicial para la compra de primera vivienda, anunciado previamente por las autoridades.
El Ejecutivo también ha relacionado la reactivación de la construcción con su meta de generar más de 80 mil empleos.
¿Qué sigue ahora?
El proyecto de ley 661 todavía no convierte la exoneración en un beneficio vigente.
Luego de su aprobación en primer debate en la Comisión de Economía y Finanzas, la iniciativa debe ser discutida y aprobada en segundo y tercer debate por el Pleno de la Asamblea Nacional.
Posteriormente, deberá completar el proceso correspondiente de sanción y promulgación para convertirse en ley.
Por tanto, a la fecha de esta publicación, la exoneración propuesta todavía no está vigente y las operaciones inmobiliarias deben continuar sujetándose al régimen tributario actualmente aplicable hasta que exista una nueva ley promulgada.
Fuente principal: La Prensa. Información complementaria: Ministerio de Economía y Finanzas, Asamblea Nacional y publicaciones oficiales relacionadas con el proyecto de ley 661. Recopilación de información por: Astrid Chang Vega
